池田商工会議所は、1950年9月の設立で、建替え前の会館は1955年11月に竣工しました。当時は結婚式場を運営したり、エントランスに大理石を使うなどシンボリックな建物でした。しかし、エレベーターがなくセミナー等で会館を利用するご高齢の方々から階段を上るのが大変という声がありました。さらに、あらゆる世代の方が利用する公益施設でありながら、建物の老朽化に加え、機能面、耐震問題、安全面等における様々な問題点がありました。建替えを行わなければならないという話はずっと以前からあり、過去に検討した建替え計画は建替え資金を捻出することが難しく実現には至りませんでした。今般、等価交換方式による建替えスキーム案が浮上し、この方式であれば実現性は高いということになり、改めて建替え計画の検討を進めることになりました。

阪急グループにとって、池田市は、民鉄業界初の沿線住宅地開発を行ったゆかりの地であることから、単なる収益事業以上の価値を同地域に還元したいという想いで建替え計画の検討をはじめました。商工会議所の資金負担を最小限とするべく、内装・設備を含むオーダーメイドの専有部を還元することが、今回の建替えのポイントであったと考えています。

阪急不動産を選ばせていただいたのは、提案内容が最も優れていたからです。阪急不動産にお願いしたことで、実に様々なアイデアを出していただきました。また、池田市は小林一三記念館や逸翁美術館、池田文庫、日本初の郊外型分譲住宅池田室町住宅、本社登記も当市に残る等、阪急電鉄にとってゆかりの地で、阪急電鉄グループである阪急不動産は商工会議所関係者等にも信用力がありました。そのようなことから難しい事業がスムーズに進んだと思います。

まずひとつが、建物上部を住宅に、下部を商工会議所の施設にするという全国的にも珍しい計画だったこと。そのため上層階に住まわれる方と商工会議所を利用する方との問題が起きないよう細心の注意を払っていただきました。たとえば、商工会議所内では音響を使いますので、音が上層階に伝わりにくいようにする。あと、天井高はプロジェクターを利用できる4mくらいは必要だとか、全体を大会議室として利用もできるが普段は空間を細かく区分できるようにするなど、いろいろ複雑な条件がありました。その条件に対して、阪急不動産より、住宅部分に音が漏れないようにあらかじめ大会議室の天井裏まですべて防音対策を施したり、無柱構造で大会議室としても利用でき、可動間仕切りにより大会議室をフレキシブルに組み合わせができる提案をいただきました。

住宅部分を優先して計画するのではなく、住宅と商工会議所の動線を分離したうえで、商工会議所部分の機能や使い勝手に配慮し、各フロアに分散していた商工会議所機能をワンフロアに効率的に集約した計画にしました。特に、柱のない大会議室を確保することにはこだわりました。

もうひとつが、敷地内北側の通路は、周辺住民の利用する生活動線になっており、建替え後も共用する通路を設けなければなりませんでした。また、歩行者道路については、車両通行による安全面を懸念する声が周辺住民より挙がっていました。

配棟計画を工夫し、バリカーを設置することで、誰もが安心して利用できる地域に開かれた遊歩道として再整備しました。インターロッキング舗装や照明計画による安全性・防犯性に加え、植栽計画による快適性の向上を企図した計画としました。

遊歩道の維持管理についても、阪急不動産が東京での事例を調べて、市が維持管理するということで協議してきてくれました。今、都心ではこういう事例も増えているようですが、こうすれば解決できますと提案していただいたおかげで、様々な問題も解決できました。

阪急不動産が分譲した東京のマンションで地域の方々に開放した通路の事例があり、その事例を基に市と協議を行いました。市と協議の結果、地域に開放する遊歩道部分については、日常清掃は管理組合、維持管理は市、固定資産税は非課税とすることで合意に至りました。

新しい建物は、1階のエントランスが吹抜けになっており、2階フロアと一体感があります。エレベーターで上がった2階には全機能がワンフロアに揃っているので、利用者の方々から、移動も少なくなり便利になったという声を多数聞いております。 ユニバーサルデザインで、非常に使いやすくて便利になりました。可動間仕切りを設けた大会議室は、多様な用途で使用でき利用頻度も高くなりました。

公益施設にふさわしい地域に開かれた外観を企図して、商工会議所の正面には約5ｍのハイサッシを設けました。また、市有地の隣接広場を一体整備することで、スムーズな動線確保に加え、周辺環境や景観との調和を図った地域に開かれた計画を意識しました。

外観も象徴的なデザインで気に入っています。ツートンになっており外から見ると、上層階のマンションと色別されています。商工会議所の新しいイメージを発信するデザインとしては非常によく考えてくださいました。また、西陽がきついため、Low-E複層ガラスの採用や電動スクリーンを設置するなどの対応もしていただきました。

内装・設備についても、ひとつひとつの使い勝手を考慮して幾度となく協議させていただきましたね。

省エネにも配慮していただいたので光熱費が非常に安くなりランニングコストも減少しました。それ以外にも、阪急不動産のアイデアによる細かい工夫がいっぱいあります。内部の掲示板は壁と同様ですが、ポスターなどはマグネットで自由自在に留められるようになっています。また、市の公園とこの建物との敷地が一体に見えるように施工されています。

先程もお話ししたように、今回の建替えには様々な問題がありました。その問題も阪急不動産のおかげですべて解決できたことです。たとえば、予算です。特別会計を組むに当たり、税金のこと等いろんな情報を提供していただきました。また、建物だけでなく、それに付属するコストとかあらゆる面から情報提供いただき、その予算通りに執行することができました。

池田商工会議所/ジオ池田城南一丁目

私としてすごく印象に残っているのは税金のことですね。税法を一緒に調べたことが印象に残っています。あと、商工会議所用の駐輪場は、提案時は平面式で計画していたのですが、商工会議所は駅前に立地するため、不法駐輪対策にも配慮した形状にしたらいかがでしょうかと、いろいろ提案し、協議させていただいたことで、より良い計画になったと思っています。

こういう官民連携したプロジェクトは、極めて稀だと思います。発想からして上部に住宅があるというのはなかなか考えられない。だから建替えを行うにあたり私たちは信頼と実績がある阪急不動産に一任しました。池田市は「事始めのまち」ということで新しい文化が生まれる街というのがコンセプトにあります。たとえば、日本初の池田室町住宅や世界初のインスタントラーメンもここで生まれました。そうした「事始めのまち」にふさわしい新しいビジネスモデルができました。いま、全国には古い建物を使用している商工会議所がいっぱいあり、皆さん今後どうしようかと悩んでいらっしゃいます。今後は私たちを参考にするケースが増えると思います。いま、全国から多数の方々が私たちの建物を視察に来られています。世の中のニーズが多様になる中、阪急不動産のフレキシブルなコンサルティング業務が非常に活かされると思います。

このプロジェクトに参画させていただいたことで、同様の課題を持つ商工会議所や一般法人より建替えに関する相談を受けました。

それだけ特殊な事例だったのは事実ですね。こうした難しい事案でもスムーズに運べたのは、阪急不動産― なかでも神谷さんが信頼できる方だったのが良かった。神谷さんとはプレゼン時からずっとお付き合いいただいていますが、最初から説明がしっかりしていて、こちらからいろんなことを質問してもパッと答える。分からない場合はすぐに調べて、すぐに解決してくれる。非常にやりやすかったですね。

建替え期間中に、職員の方が建替え後の建物に早く入居したいと言っていただいたことや、完成披露式典での職員の方々の笑顔を見て、担当者として非常に嬉しかったです。